咨詢熱線9月中國物業(yè)服務(wù)TOP30報(bào)告·觀點(diǎn)月度指數(shù)
物業(yè)資本市場的火熱促進(jìn)了更多收并購事件發(fā)生，月內(nèi)公開披露的5起收并購事件中，以規(guī)模擴(kuò)張為目的的收并購仍是主流，佐以產(chǎn)業(yè)鏈的邊界延伸，以便企業(yè)開展新的增值服務(wù)。
中國物業(yè)新聞網(wǎng)訊：
來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
觀點(diǎn)指數(shù) 距離2020年結(jié)束僅剩三個(gè)月，房企分拆物業(yè)上市的勢頭依然不減。
9月，共有4家物業(yè)企業(yè)宣布進(jìn)軍港交所，分別是宋都服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、恒大物業(yè)和建發(fā)物業(yè)。
值得注意的是，宋都服務(wù)于今年1月24日就曾遞交招股書，但未能在6個(gè)月內(nèi)等到審核通過的回復(fù)。在本次遞交的招股書中，宋都服務(wù)截至2020年6月在管面積為640萬平方米，對比去年9月末，增幅達(dá)到60%。
物業(yè)資本市場的火熱促進(jìn)了更多收并購事件發(fā)生，月內(nèi)公開披露的5起收并購事件中，以規(guī)模擴(kuò)張為目的的收并購仍是主流，佐以產(chǎn)業(yè)鏈的邊界延伸，以便企業(yè)開展新的增值服務(wù)。
頭部企業(yè)地位穩(wěn)固，加速搶占城市服務(wù)賽道
“9月中國物業(yè)服務(wù)發(fā)展指數(shù)TOP30”榜單顯示，頭部物企排名整體趨向穩(wěn)定。萬科物業(yè)、碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)位列前三甲。
整體來看，頭部企業(yè)排名基本與上月持平，月內(nèi)部分企業(yè)動(dòng)作積極，拓展、簽約或中標(biāo)多個(gè)項(xiàng)目，故而排名有所上升。
9月25日，萬科物業(yè)宣布，因旗下商寫物業(yè)、城市服務(wù)業(yè)務(wù)愈發(fā)成熟，“萬科物業(yè)”今后將聚焦“住宅”的服務(wù)范圍，成為住宅物業(yè)的專屬品牌，同時(shí)將會(huì)圍繞住宅進(jìn)行一系列服務(wù)升級，包括拆分業(yè)主專屬服務(wù)組織，讓前端經(jīng)營體變小，聚焦屬地業(yè)主的專屬服務(wù)等。
截至2020年7月，萬科的商寫物業(yè)萬物梁行在大中華區(qū)的商業(yè)物管和設(shè)施管理項(xiàng)目覆蓋超過140個(gè)城市，管理物業(yè)項(xiàng)目近1100個(gè)，管理項(xiàng)目面積超過1億平方米。
城市服務(wù)方面，萬科物業(yè)已經(jīng)在珠海、雄安新區(qū)、廣州白云、成都高新區(qū)、青島、廈門鼓浪嶼、武漢江漢區(qū)等多地落子。
不難看出，今年以來，開拓專業(yè)、多元化的物業(yè)服務(wù)，已是物業(yè)公司的主要策略。同時(shí)，城市服務(wù)亦是重點(diǎn)搶占的賽道，已經(jīng)具備**規(guī)模的物業(yè)企業(yè)正在加速入局，月內(nèi)碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù)等均有所動(dòng)作。
來源：公開資料、觀點(diǎn)指數(shù)整理
頭部企業(yè)之外，各中小型物業(yè)服務(wù)且亦紛紛出圈并搭建自身的城市服務(wù)發(fā)展模型。無論是鑫苑服務(wù)通過與政企合作，推出政府公建服務(wù)；抑或是時(shí)代鄰里通過收并購曲線入局城市服務(wù)，在城市服務(wù)這一新賽道上，物業(yè)企業(yè)正在加速奔跑并搶占有利位置。
由于城市服務(wù)涵蓋的范圍廣，服務(wù)場景復(fù)雜，更加考驗(yàn)物業(yè)企業(yè)的定價(jià)、運(yùn)營能力。而涉足城市服務(wù)，服務(wù)對象從業(yè)主過渡到政府，政府在選擇對象時(shí)更傾向于央企、國企和大型品牌企業(yè)，綜合實(shí)力較低的企業(yè)或只能接受單項(xiàng)委托，難以獲得綜合管理項(xiàng)目。
目前來說，城市服務(wù)尚無成熟的盈利模式，巨大的發(fā)展空間也對物業(yè)公司提出了前所未有的挑戰(zhàn)。
市場回歸理性，房企分拆熱情依舊
8月起，此前受到資本市場高度關(guān)注而持續(xù)走高的一眾物業(yè)股開始回調(diào)，情況延續(xù)至九月并有進(jìn)一步加深的趨勢。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)整理港股市場上的27支物業(yè)股發(fā)現(xiàn)，9月物業(yè)股平均股價(jià)跌幅超9%，同時(shí)月內(nèi)恒生指數(shù)跌幅6.45%。
數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點(diǎn)指數(shù)整理
從具體股價(jià)表現(xiàn)來看，港股市場上僅有寶龍商業(yè)表現(xiàn)良好，月內(nèi)漲幅6%。其余27支物業(yè)股均有不同程度下跌，更有11支物業(yè)股跌幅超10%。
值得注意的是，中奧到家月內(nèi)領(lǐng)跌一眾物業(yè)股，跌幅達(dá)到28.91%，且連續(xù)兩個(gè)月跌幅超20%。
究其原因，或許是由于業(yè)務(wù)增長不及預(yù)期所致。**財(cái)報(bào)顯示，物業(yè)服務(wù)收入仍是中奧到家主要的收入來源，而上半年中奧到家在管面積為6510萬平方米，較去年末減少了30萬平方米；合約面積為7180萬平方米，較去年末減少了20萬平方米。
將時(shí)間線拉長，中奧到家的增長讓人擔(dān)憂，2016-2019年合約面積分別為6000萬平方米、6670萬平方米、7050萬平方米、7200萬平方米，儲備面積分別為1540萬平方米、1210萬平方米、1360百萬平方米、660萬平方米。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理
可以看到，中奧到家的新增合約面積在減少。同時(shí)，作為第三方物業(yè)公司，外拓能力相對較低，隨著訂約面積逐漸交付，儲備面積也越來越少，這或許是導(dǎo)致中奧到家股價(jià)一路下跌的主要原因。
一般來說，物業(yè)企業(yè)擴(kuò)張規(guī)模的方式有關(guān)聯(lián)方面積輸送、收并購、外拓項(xiàng)目三種方式。但當(dāng)越來越多的物業(yè)企業(yè)通過資本加持而開始跑馬圈地時(shí)，可供選擇的優(yōu)質(zhì)第三方項(xiàng)目變得越來越少。在供需關(guān)系下，收并購的成本愈來愈高，同時(shí)也越發(fā)考驗(yàn)物業(yè)企業(yè)的品牌影響力。
物業(yè)服務(wù)行業(yè)仍屬微利行業(yè)，雖然物企開展了一系列增值服務(wù)，但隨著參與主體逐漸增多，市場競爭加劇，沒有形成突出優(yōu)勢和品牌影響力的企業(yè)，面對增值服務(wù)這一業(yè)務(wù)時(shí)，充滿了不確定性，因此規(guī)模仍是**要素。
換而言之，想要取得持續(xù)高增長已不是易事，這也是物業(yè)股集體回調(diào)、整個(gè)物業(yè)板塊資本漸趨理性的主要原因。
盡管如此，房企拆分物業(yè)上市的熱情并未有所減退，上市潮仍在持續(xù)。
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